U mag uw huis aan uw kind verkopen voor elke prijs die u samen afspreekt. Ligt die prijs onder de WOZ-waarde, dan ziet de Belastingdienst het verschil als een schenking, en over wat boven de vrijstelling uitkomt betaalt uw kind schenkbelasting. De overdrachtsbelasting gaat over de marktwaarde, en die legt u het best vooraf vast met een taxatie.
Denk aan ouders die kleiner gaan wonen en hun huis gunnen aan een kind dat er is opgegroeid. Dat voelt als iets binnen de familie, maar juridisch is het een gewone koop: met een koopovereenkomst, een notaris, vaak een hypotheek en overdrachtsbelasting. Het grote verschil met een verkoop aan een onbekende zit in de prijs.
Welke prijs mag u vragen?
De prijs is vrij. Voor de schenkbelasting zet de Belastingdienst wat uw kind betaalt naast de WOZ-waarde van de woning, en het verschil is de schenking. Verkoopt u voor de WOZ-waarde of meer, dan is er in beginsel geen schenking. Het gaat om de WOZ-waarde van het jaar van de koop, of op keuze van uw kind die van het jaar erna. Zo regelt artikel 21, lid 5 van de Successiewet het in 2026 (zie de Belastingdienst: Hoe bepaal ik de waarde van een schenking).
Een rekenvoorbeeld. Neem een woning met een marktwaarde van € 461.000, de gemiddelde verkoopprijs in Almere in het eerste kwartaal van 2026. Stel dat de WOZ-waarde € 430.000 is; dat bedrag is verzonnen voor dit voorbeeld. Verkoopt u de woning voor € 400.000 aan uw dochter, dan geldt het verschil met de WOZ-waarde, € 30.000, als schenking van u aan haar. Verkoopt u voor € 430.000, dan is er in beginsel geen schenking.
Over een schenking van ouder aan kind is pas belasting verschuldigd boven de jaarlijkse vrijstelling. Het actuele bedrag vindt u op de site van de Belastingdienst. De eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning, die bekendstond als de jubelton, bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer. Een groot prijsvoordeel in één keer leidt daardoor al snel tot een aanslag.
Laat voor uw eigen woning narekenen wat de schenking en de overdrachtsbelasting worden voordat u een prijs op papier zet. In WOZ-waarde of marktwaarde leest u waarom die twee bedragen in Almere zo ver uit elkaar kunnen liggen.
Waarom een taxatie verstandig is
Ook als u het samen al eens bent, is een taxatie de moeite waard. Gaat uw kind een hypotheek afsluiten, dan wil de geldverstrekker een door het NWWI gevalideerd taxatierapport zien, net als bij elke andere koop. Daarnaast legt dat rapport vast wat de woning op het moment van verkoop waard was. Vraagt de Belastingdienst daar later naar, dan heeft u het zwart op wit.
Een gevalideerd taxatierapport kost bij ons € 850 inclusief btw en validatiekosten en is er binnen vijf werkdagen na de opname. Een woning die wij zelf voor u verkopen, taxeren wij niet voor de koper. Zijn wij verder niet bij de verkoop binnen uw familie betrokken, dan taxeren wij wel. Wij zijn dan alleen taxateur en dus onafhankelijk. Het mag uiteraard geen familie van de taxateur zelf zijn. Het verschil tussen die rollen staat in Makelaar of taxateur: wat is het verschil?.
Zo betaalt uw kind de woning
Uw kind betaalt de koopprijs zoals elke koper: met een hypotheek, met eigen geld of met een combinatie van die twee. Kan het niet alles lenen, dan kunt u als ouder bijspringen.
Een deel van de koopsom kan als lening blijven staan. Uw kind betaalt u rente en lost af, en de notaris legt dat vast in een schuldbekentenis. Betaalt uw kind een zakelijke rente en lost het minstens annuïtair af, dan kan het die rente aftrekken, net als bij een bank. Het moet de lening dan wel opgeven bij de Belastingdienst. Voor u als ouder valt de vordering in box 3.
U kunt daarnaast elk jaar een bedrag schenken binnen de vrijstelling, waarmee uw kind een deel van die lening aflost. Zo spreidt u het voordeel over meerdere jaren in plaats van het in één keer in de koopprijs te stoppen.
Welke opzet past, hangt af van uw eigen financiële situatie en van wat uw kind maandelijks kan dragen. De hypotheekadviseurs van Vynanzie zitten bij ons op kantoor en rekenen dat met u door. Het eerste gesprek is gratis.
Overdrachtsbelasting en notaris
Ook binnen de familie gaat de eigendom over via de notaris. Uw kind betaalt de kosten koper: de notaris, het Kadaster, eventueel een hypotheekakte en de overdrachtsbelasting.
Gaat uw kind er zelf wonen, dan is het tarief 2 procent. Is het jonger dan 35 en voldoet het aan de voorwaarden, dan kan het eenmalig de startersvrijstelling gebruiken. In 2026 geldt die voor woningen met een waarde tot € 555.000.
Let op: de overdrachtsbelasting rekent met een andere waarde dan de schenkbelasting. Ze gaat over de waarde in het economisch verkeer, de marktwaarde, met de koopsom als ondergrens (artikel 9 Wet op belastingen van rechtsverkeer; zie de Belastingdienst: Over welk bedrag betaalt u overdrachtsbelasting). De marktwaarde kan hoger liggen dan de WOZ-waarde. Koopt uw dochter de woning uit het voorbeeld voor € 400.000 en heeft zij geen recht op de vrijstelling, dan betaalt zij 2 procent van de marktwaarde van € 461.000. Dat is € 9.220. Meer over de tarieven leest u in Verandering regels overdrachtsbelasting in 2026.
Waar u als ouder aan denkt
Uw eigen hypotheek lost u bij de overdracht af, net als bij elke verkoop. Vraag uw geldverstrekker vooraf of daar boeterente bij komt.
Heeft u meer kinderen, bespreek het plan dan met allemaal voordat u tekent. Een prijsvoordeel voor het ene kind is een schenking die de anderen niet krijgen. U kunt bij de notaris laten vastleggen hoe dat later bij de erfenis wordt verrekend. Dat voorkomt een gesprek aan de keukentafel dat niemand wil voeren.
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn huis voor € 1 aan mijn kind verkopen?
Dat mag, maar dan is vrijwel de hele WOZ-waarde een schenking en betaalt uw kind daar schenkbelasting over. Bovendien rekent de Belastingdienst de overdrachtsbelasting uit over de volle marktwaarde van de woning.
Heb ik een makelaar nodig om aan mijn kind te verkopen?
Nee. De koper is er al, dus bezichtigingen en onderhandelingen vallen weg. Wel heeft u een taxatierapport nodig als uw kind een hypotheek afsluit, een goede koopovereenkomst en een notaris. Het taxatierapport kunnen wij maken. De koopovereenkomst laat u het best door de notaris opstellen.
Kan mijn kind de rente aftrekken als het van mij leent?
Ja, als het een zakelijke rente betaalt, minstens annuïtair aflost en de lening opgeeft bij de Belastingdienst.
Betaal ik als ouder belasting over de winst op mijn huis?
Nee. Winst op de verkoop van uw eigen woning is in Nederland niet belast, ook niet als u aan uw kind verkoopt.
Verkoop binnen de familie goed regelen
Bel ons of loop binnen op ons kantoor in het centrum van Almere. Wij bekijken samen met u wat de woning waard is en of een taxatierapport nodig is, en de adviseurs van Vynanzie rekenen de financiering voor uw kind door. Gaat de woning toch naar een andere koper, dan leest u op huis verkopen in Almere hoe wij dat aanpakken.
