Onder voorbehoud van financiering betekent dat de koper de koop kosteloos mag ontbinden als hij de hypotheek niet rond krijgt. Die afspraak staat in de koopovereenkomst, met een datum erbij. Tot die datum staat het huis op funda als "verkocht onder voorbehoud" en is de verkoop nog niet definitief.
Bij onze verkopen in Almere loopt het voorbehoud meestal vijf weken na de deal af. Het kan een week duren voordat koper en verkoper allebei de koopakte hebben getekend, vaak omdat er eerst een bouwkundige keuring is. Na de handtekening heeft de koper dan nog ongeveer vier weken.
Hoe werkt een voorbehoud van financiering?
Eerst worden koper en verkoper het eens over de prijs en de voorwaarden. De makelaar zet dat in de koopovereenkomst, en daarin staat ook het voorbehoud: het bedrag dat de koper wil lenen en de datum waarop hij uiterlijk laat weten of het gelukt is.
Na het tekenen heeft de koper drie dagen wettelijke bedenktijd. In die dagen mag hij zonder opgave van reden van de koop afzien. Daarna loopt de hypotheekaanvraag. De geldverstrekker wil een gevalideerd taxatierapport, kijkt naar het inkomen van de koper en geeft uiteindelijk een bindend aanbod af.
Komt dat aanbod op tijd, dan vervalt het voorbehoud en is de koop definitief. Lukt het niet, dan kan de koper vóór de afgesproken datum schriftelijk een beroep doen op het voorbehoud, met een afwijzing van een geldverstrekker als bewijs. In onze koopovereenkomsten is één afwijzing genoeg. De koop is dan ontbonden en het huis komt weer in de verkoop.
Wat betekent "verkocht onder voorbehoud" op funda?
Dat er een koper is en dat de koopovereenkomst getekend is, maar dat er nog een ontbindende voorwaarde loopt. Meestal is dat de financiering. Het kan ook een bouwkundige keuring zijn, of de verkoop van het huidige huis van de koper.
Wilt u het huis ook, dan is het dus niet helemaal verloren. Gaat de koop alsnog niet door, dan komt de woning terug op de markt. Laat ons daarom weten dat u interesse heeft. Tijdens het voorbehoud noteren wij reservebieders, en die bellen wij meteen als de koop niet doorgaat.
Waarom de financiering soms toch niet rondkomt
Soms komt de taxatie lager uit dan de koopprijs die koper en verkoper hebben afgesproken. De bank leent op basis van de marktwaarde uit het taxatierapport, dus dan moet de koper het verschil zelf bijleggen. Lukt dat niet, dan kan hij de koop niet financieren.
De taxateur moet onafhankelijk zijn van de verkoop. Daarom taxeren wij een woning die wij zelf verkopen niet voor de koper; die verwijzen wij naar een collega-kantoor. Waarom dat zo geregeld is, leest u in Makelaar of taxateur: wat is het verschil?
Ook een BKR-registratie of een probleem met het inkomen van de koper kan de financiering laten mislukken, bijvoorbeeld een tijdelijk contract dat niet wordt verlengd. Of de rente valt hoger uit dan waar de koper bij het bieden mee rekende.
Wat betekent het voor u als verkoper?
Tot de datum van het voorbehoud is uw huis verkocht, maar nog niet zeker verkocht. U mag het in die weken niet aan iemand anders verkopen, ook niet als er alsnog een hoger bod binnenkomt. Regel daarom nog niets wat u niet kunt terugdraaien op basis van deze verkoop. Koopt u zelf een nieuw huis, zorg dan dat die aankoop niet vastligt voordat het voorbehoud op uw eigen verkoop is verlopen, of bespreek met de hypotheekadviseur hoe u dat risico opvangt.
Voor veel verkopers is dit de spannendste periode van het hele traject. Er is een koper en er staat een datum, maar de uitkomst hangt af van een bank waar u zelf geen contact mee heeft. Laat de koper weten dat het niet lukt, of verloopt het voorbehoud, dan hoort u dat meteen van ons.
Een deel van die spanning kunt u al bij de onderhandeling wegnemen:
- Let op de termijn. Bij ons is vijf weken na de deal gebruikelijk. Vraagt een koper om veel meer tijd, vraag dan waarom.
- Kijk naar meer dan het bedrag. Een iets lager bod van een koper die zijn financiering al heeft laten doorrekenen, of die zonder voorbehoud biedt, kan meer zekerheid geven dan het hoogste bod.
Vraagt de koper vlak voor de datum om een paar dagen extra omdat de bank traag is, dan beslist u daarover. U bent niet verplicht om te verlengen. Doet u het wel, leg het dan schriftelijk vast.
Wat betekent het voor u als koper?
Het voorbehoud beschermt u. Zonder voorbehoud zit u aan de koop vast, ook als de bank nee zegt. Kunt u dan niet betalen, dan staat daar in de koopovereenkomst meestal een boete tegenover van tien procent van de koopsom. In Almere lag de gemiddelde verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2026 rond de € 461.000; tien procent daarvan is € 46.100.
Toch laten kopers het voorbehoud soms vallen om hun bod sterker te maken. Doe dat alleen als u zeker weet dat de financiering lukt, bijvoorbeeld omdat een hypotheekadviseur uw situatie vooraf heeft doorgerekend. De adviseurs van Vynanzie zitten bij ons op kantoor en het eerste gesprek is gratis. Wat een aankoopmakelaar in zo'n biedingsronde voor u doet, leest u in Wat kost een aankoopmakelaar in Almere?
Houdt u wel een voorbehoud, begin dan meteen na het tekenen met de aanvraag. De taxatie en het verzamelen van de stukken voor de bank kosten meestal de meeste tijd.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt een voorbehoud van financiering?
Dat spreken koper en verkoper samen af. Bij onze verkopen in Almere is vijf weken na de deal gebruikelijk. Gaat er een week op aan het tekenen van de koopakte, bijvoorbeeld door een bouwkundige keuring, dan heeft de koper daarna nog ongeveer vier weken.
Kan de verkoper tijdens het voorbehoud nog een ander bod aannemen?
Nee. De koopovereenkomst is getekend, dus de verkoper zit eraan vast. Alleen de koper kan de koop via het voorbehoud ontbinden, en alleen vóór de afgesproken datum.
Wat gebeurt er als de koper de datum laat verlopen?
Dan vervalt het voorbehoud en is de koop definitief. Lukt de financiering daarna alsnog niet, dan kan de koper zich er niet meer op beroepen en loopt hij het risico op de boete uit de koopovereenkomst.
Moet de koper een waarborgsom betalen?
Meestal wel. De koper stort een waarborgsom bij de notaris of geeft een bankgarantie af, vaak tien procent van de koopsom. Bij onze verkopen moet die binnen zijn nadat het voorbehoud is verlopen, meestal in de week erna.
Uw huis verkopen aan een koper die het ook kan betalen
Bij de onderhandeling kijken wij samen met u naar meer dan de prijs, bijvoorbeeld naar de termijn van het voorbehoud en naar een overdrachtsdatum die bij uw eigen verhuizing past. Lees hoe wij verkopen of vraag een gratis waardebepaling aan. Meer over ons kantoor leest u op Makelaar in Almere.
